Parties communes, parties privatives… au-delà de la responsabilité civile des copropriétaires, la loi impose au syndicat de copropriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
Formule minimale ou couverture plus complète, voici toutes les clés pour faire les meilleurs choix.
DROITS ET DEVOIRS PARTAGÉS
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Une copropriété est un régime juridique dans lequel la propriété d’un immeuble ou, plus rarement, d’un ensemble de maisons individuelles est répartie entre plusieurs personnes : les copropriétaires.
Ce régime fixe les règles de fonctionnement du bien, ainsi que les droits et les devoirs de chaque partie. Il est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et régi par un règlement de copropriété, communiqué à chaque copropriétaire.
Parties communes ou privatives : ne pas confondre
Une copropriété est divisée en lots, comprenant chacun un bien à usage privatif (appartement, maison, garage, cave ou encore local commercial) et une quote-part des espaces partagés entre les copropriétaires, appelés parties communes. Relèvent généralement des parties communes les halls, couloirs, ascenseurs, jardins, toitures ou encore équipements de chauffage collectif. La quote-part des charges collectives incombant à chaque lot s’établit en tantièmes (le plus souvent des millièmes).
Le règlement de copropriété fixe les conditions d’usage des parties privatives et les modalités de jouissance des parties communes. Chaque copropriétaire est tenu de le respecter.
Syndic professionnel ou bénévole, conseil syndical… des organisations spécifiques
L’ensemble des copropriétaires est réuni en syndicat, dont l’objet est la conservation de l’immeuble, la défense des intérêts des copropriétaires, l’administration des parties communes et des équipements partagés. Les décisions (appelées résolutions) sont soumises au vote lors d’assemblées générales.
Le syndicat des copropriétaires élit également, en assemblée générale, les deux organes chargés de le représenter :
- un mandataire : le syndic. Professionnel ou bénévole, il gère la copropriété pour le compte des copropriétaires, selon les résolutions adoptées en assemblée générale ;
- des copropriétaires chargés de contrôler et d’assister le syndic : le conseil syndical.
ASSURER UNE COPROPRIÉTÉ
Une responsabilité civile obligatoire
Depuis 2014, la loi Alur impose au syndicat des copropriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre comme le défaut d’entretien des parties communes.
L’assurance responsabilité civile de la copropriété couvre les dommages causés, à des copropriétaires ou à des tiers, par les bâtiments eux-mêmes (chute d’une tuile, glissade dans un escalier, etc.) ou par les personnes affectées au service de l’immeuble (gardien, jardinier…).
Les dommages couverts par l’assurance de la copropriété
La plupart des règlements de copropriété prévoient une obligation d’assurer les dommages susceptibles d’affecter l’immeuble :
- incendie, foudre, explosion (incluant les dommages provoqués par l’intervention des secours) ;
- dégât des eaux (ruptures, débordements ou fuites accidentelles de canalisations, infiltrations, gel…) ;
- catastrophe naturelle (inondation, glissement de terrain ou encore sécheresse exceptionnelle) ou technologique ;
- bris de glaces (vitrages de parties communes ou parois vitrées séparant des balcons mitoyens, par exemple) ;
- vol (détériorations causées par les cambrioleurs et même conséquences du vol de clés de logements privatifs dans la loge du gardien).
Protection juridique, recherche de fuites… des compléments bienvenus
Le contrat d’assurance de la copropriété peut inclure, ou proposer, diverses options susceptibles de faire la différence en cas de sinistre :
- la prise en charge de tout ou partie des honoraires d’expert ;
- les frais de recherche de fuite en cas de dégât des eaux ;
- les frais de déblai des décombres ;
- les dommages électriques causés par d’éventuelles surtensions, sous-tensions ou courts circuits ;
- une protection juridique incluant la prise en charge des honoraires d’un avocat et les éventuels frais de procédure ;
- une garantie relogement des occupants.
INDEMNISATION ET RESPONSABILITÉS
Responsabilité civile : couvrir tous les cas de figure
La garantie responsabilité civile couvre les dommages causés à des tiers. L’assurance habitation de l’occupant d’un logement, qu’il soit propriétaire ou locataire, inclut cette garantie.
La loi Alur impose depuis 2014 aux copropriétaires occupants ou non et aux syndicats des copropriétaires, à titre collectif, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre.
Les syndics professionnels sont également soumis à une obligation d’assurance en matière de responsabilité civile. La responsabilité civile des syndics bénévoles est en général couverte par l’assurance de la copropriété.
Les dommages causés par un copropriétaire, à un autre ou à l’immeuble
Afin d’éviter tout problème en cas de sinistre, deux points doivent figurer dans le contrat d’assurance de la copropriété :
- la société d’assurance qui garantit la copropriété ne doit pas pouvoir se retourner contre le syndic ou contre un copropriétaire responsable d’un sinistre ;
- les copropriétaires doivent être considérés comme des tiers entre eux en cas de sinistre causant des dommages à un copropriétaire. Dans un contrat couvrant la copropriété, chaque copropriétaire a en effet qualité d’assuré. Or, la garantie responsabilité civile ne couvre pas les dommages subis par l’assuré.
Valeur à neuf ou de reconstruction : quelle indemnisation ?
A l’issue d’un sinistre, deux types d’indemnisation existent :
- la valeur de reconstruction à la date du sinistre, déduction faite d’un coefficient de vétusté fixé par l’expert en fonction de l’âge et de l’état d’entretien du bien ;
- la valeur à neuf. C’est la valeur de reconstruction vétusté déduite, à laquelle s’ajoute une indemnisation supplémentaire, définie dans le contrat, destinée à compenser tout ou partie de la vétusté.
QUELLE ASSURANCE POUR LES COPROPRIÉTAIRES ?
Vous êtes copropriétaire occupant
Les copropriétaires occupants doivent impérativement assurer leur responsabilité civile.
Les contrats multirisques habitation couvrent le souscripteur et tous les autres occupants du logement. Ils peuvent également couvrir les dommages causés en cas d’incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle ou technologique, vol, vandalisme ou encore tempête.
Vous êtes copropriétaire bailleur
Depuis 2014, un copropriétaire non occupant a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile. Ce contrat couvre notamment les dommages causés par les équipements et installations du logement en dehors des périodes locatives, ainsi que la responsabilité du propriétaire vis-à-vis de ses locataires en cas de vice de construction, trouble de jouissance ou défaut d’entretien. Il le couvre en cas de dommages causés à des voisins ou des tiers. Il ne dispense en aucun cas le locataire d’assurer le logement dont il est occupant lequel est tenu de s’assurer contre les risques locatifs.
